Augmentation loyer sans DPE : est-ce légal ?

Qu’est-ce que le DPE ?

Le **Diagnostic de Performance Énergétique** (DPE) est un document normalisé qui évalue la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre d’un logement. Il permet d’informer les futurs acquéreurs ou locataires sur la performance énergétique du bien et de les sensibiliser aux économies d’énergie possibles. Le DPE attribue une étiquette énergie (de A à G) et une étiquette climat (de A à G) en fonction des performances du logement, constituant un indicateur clé pour les **transactions immobilières**.

Le contenu du DPE comprend une description détaillée du logement (surface, matériaux, équipements de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire, isolation), une estimation de la consommation d’énergie annuelle en kWh par mètre carré, une estimation des émissions de gaz à effet de serre en kg CO2 par mètre carré et par an, ainsi que des recommandations de travaux pour améliorer la performance énergétique. Le DPE contient également des informations sur les énergies renouvelables utilisées dans le logement et sur l’estimation des charges énergétiques annuelles.

Un DPE est valable 10 ans, mais la réforme de 2021 a rendu certains anciens DPE obsolètes. Les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 ne sont plus valables pour les nouvelles locations. Il est donc essentiel de vérifier la date de réalisation du DPE pour s’assurer de sa validité. Un DPE réalisé avant cette date n’est plus opposable et ne peut plus servir de base pour justifier une **augmentation de loyer**. 70% des DPE réalisés avant 2018 étaient considérés comme erronés, d’où la nécessité d’une réforme.

L’obligation du DPE pour la location : qui, quand, comment ?

La réalisation d’un DPE est obligatoire pour toute location, qu’il s’agisse d’une location vide, meublée, ou même saisonnière d’une durée supérieure à 4 mois. Cette obligation vise à informer le locataire potentiel sur la performance énergétique du logement avant la signature du bail, lui permettant de prendre une décision éclairée et de mieux anticiper ses dépenses énergétiques, contribuant ainsi à une **location responsable**.

Il incombe au propriétaire bailleur de faire réaliser le DPE par un professionnel certifié par un organisme accrédité par le COFRAC (Comité Français d’Accréditation). Le diagnostiqueur doit être indépendant et impartial. Le coût du DPE est à la charge du propriétaire et varie généralement entre 100 et 250 euros. Le DPE doit être réalisé avant la mise en location du bien et doit être annexé au contrat de location, constituant une pièce justificative essentielle en cas de litige concernant l’**augmentation du loyer**.

L’affichage de la classe énergétique (étiquette DPE) est obligatoire sur toutes les annonces immobilières, que ce soit en ligne ou en agence. Cela permet aux locataires potentiels de comparer facilement la performance énergétique des différents logements et de faire un choix en connaissance de cause. L’absence de cette mention peut engager la responsabilité du propriétaire et entraîner des sanctions financières, en vertu des **lois de protection du consommateur**.

Impact du DPE sur le montant du loyer (réglementation générale)

Le DPE joue un rôle d’information essentiel pour le locataire potentiel, lui permettant d’évaluer le coût de la consommation énergétique du logement. Un logement avec une bonne performance énergétique (étiquette A ou B) sera généralement plus attractif et pourra justifier un loyer plus élevé, car il permet de réaliser des économies d’énergie significatives. Inversement, un logement avec une mauvaise performance énergétique (étiquette F ou G) pourra être moins attractif et le loyer devra en tenir compte, car il implique des dépenses énergétiques plus importantes.

Bien qu’il n’existe pas de corrélation directe et systématique entre la classe énergétique et le montant du loyer pour tous les types de biens, le DPE influence indirectement le **marché locatif**. Les propriétaires sont incités à réaliser des travaux de rénovation énergétique pour améliorer la performance de leur bien et ainsi pouvoir le louer à un prix plus élevé, en bénéficiant d’une meilleure image et en attirant des locataires soucieux de l’environnement. Les **aides à la rénovation énergétique**, telles que MaPrimeRénov’, peuvent aider les propriétaires à financer ces travaux.

Depuis la **loi Climat et Résilience**, l’impact du DPE est de plus en plus important. Les logements classés F et G, considérés comme des **passoires thermiques**, sont soumis à des restrictions de plus en plus fortes, notamment en matière d’augmentation de loyer, et à terme, à l’interdiction de location. Nous y reviendrons plus en détail, en explorant les différentes mesures et les échéances à respecter pour les **bailleurs**.

Principe général : interdiction d’augmenter le loyer sans DPE valide dans certains cas

En principe, l’absence d’un DPE valide ou la présence d’un DPE avec une mauvaise note (F ou G) peut bloquer l’augmentation du loyer dans certaines situations spécifiques. Notamment, cela concerne les augmentations visant à rattraper un loyer manifestement sous-évalué par rapport au marché local, car le DPE est un indicateur de la qualité du logement et de sa performance énergétique. La jurisprudence a confirmé à plusieurs reprises ce principe.

Il est important de souligner que l’absence de DPE ne signifie pas que toute augmentation est impossible. Elle limite les options du propriétaire et le contraint à respecter certaines conditions, notamment en matière de respect de l’**Indice de Référence des Loyer (IRL)**. L’augmentation liée à l’IRL reste généralement possible, mais avec des nuances, et ne permet pas de compenser une sous-évaluation du loyer par rapport au marché.

Selon une étude menée par l’ADEME (Agence de la Transition Écologique), près de **7 millions** de logements en France sont considérés comme des **passoires thermiques** (classes F et G), représentant environ **20%** du parc immobilier. La législation se durcit progressivement pour inciter à la **rénovation énergétique** de ces biens et protéger les locataires, en garantissant un logement décent et en limitant les **charges locatives**.

Focus sur les logements classés F et G (passoires thermiques)

La notion de « **passoire thermique** » désigne les logements très énergivores, classés F ou G au DPE. Ces logements sont souvent mal isolés (murs, toiture, fenêtres) et entraînent des factures d’énergie élevées pour les occupants, impactant significativement leur budget. La **loi Climat et Résilience** a renforcé les mesures concernant ces biens, en vue d’améliorer la qualité du parc locatif et de lutter contre la précarité énergétique.

La **loi Climat et Résilience** prévoit l’interdiction d’augmenter les loyers des logements classés F et G à partir du 24 août 2022, en métropole, sauf exceptions justifiées. Cette mesure vise à encourager les propriétaires à réaliser des **travaux de rénovation énergétique** pour améliorer la performance de leur bien, en leur offrant des perspectives de valorisation et en contribuant à la transition écologique. Plus de **1,8 million** de logements sont concernés par cette interdiction.

À partir du **1er janvier 2025**, les logements classés G seront interdits à la location, ce qui représente un défi majeur pour de nombreux propriétaires. Cette interdiction sera étendue aux logements classés F à partir du **1er janvier 2028** et aux logements classés E à partir du **1er janvier 2034**. Ces échéances sont cruciales pour les propriétaires et les locataires, et nécessitent une anticipation et une planification des travaux de rénovation.

Pour pouvoir augmenter le loyer d’un logement classé F ou G à l’avenir, le propriétaire devra obligatoirement réaliser des **travaux de rénovation énergétique** permettant d’améliorer la performance du bien et d’atteindre au moins la classe E. Ces travaux peuvent inclure l’isolation des murs, de la toiture et des planchers, le remplacement des fenêtres, l’installation d’un système de chauffage performant, etc. Ces travaux peuvent être coûteux, mais des **aides financières** sont disponibles, telles que MaPrimeRénov’, les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) et les prêts à taux zéro.

Les autres types d’augmentations de loyer et l’influence du DPE

Il est important de distinguer les différents types d’**augmentation de loyer** et de comprendre comment le DPE peut influencer chacune d’entre elles. Nous allons examiner la révision annuelle, l’augmentation suite à des travaux et l’augmentation lors d’un nouveau bail, en analysant les conditions et les limites de chaque situation.

Révision annuelle du loyer selon l’indice de référence des loyers (IRL)

La révision annuelle du loyer, basée sur l’**indice de référence des loyers (IRL)**, est généralement possible même en l’absence de DPE, à condition que le bail le prévoit et que le propriétaire respecte les conditions légales. Cependant, elle ne permet pas de rattraper un loyer sous-évalué par rapport au marché. Si le propriétaire souhaite augmenter le loyer au-delà de l’IRL, l’absence de DPE peut être bloquante et le priver de cette possibilité.

Par exemple, si l’IRL a augmenté de **3,5%** sur l’année, le propriétaire peut augmenter le loyer de ce pourcentage, même sans DPE valide. Mais il ne pourra pas profiter de cette occasion pour augmenter le loyer de **10%** en prétextant que le loyer est bien inférieur au prix du marché local. La loi protège le locataire et encadre strictement les **augmentations de loyer**.

Augmentation suite à des travaux d’amélioration

Si le propriétaire a réalisé des **travaux d’amélioration** dans le logement, il peut augmenter le loyer, mais uniquement si ces travaux ont amélioré significativement le confort ou la performance énergétique du bien. Un DPE favorable, réalisé après les travaux, peut justifier cette augmentation, en attestant de l’amélioration de la performance énergétique. Cependant, il ne suffit pas à lui seul et doit être accompagné d’autres justificatifs.

Il faut également que les travaux aient été réalisés conformément à la réglementation en vigueur (normes techniques, permis de construire si nécessaire) et qu’ils aient été acceptés par le locataire. L’augmentation du loyer doit être proportionnée au coût des travaux et à l’amélioration apportée au logement. En cas de litige, le tribunal peut être saisi pour trancher la question.

Augmentation suite à la signature d’un nouveau bail

Lors de la signature d’un nouveau bail, le propriétaire est libre de fixer le montant du loyer, dans le respect de la réglementation en vigueur, notamment dans les zones soumises à l’encadrement des loyers. Cependant, pour les logements classés F et G, il est interdit d’augmenter le loyer entre deux locations, sauf si des **travaux de rénovation énergétique** ont été réalisés, conformément à la **loi Climat et Résilience**.

Dans les zones tendues, où la demande de logements est forte, le loyer est encadré et le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer librement. Le DPE joue un rôle important pour déterminer si le logement est conforme aux normes de performance énergétique et s’il peut être loué au prix du marché. Le non-respect de ces règles peut entraîner des sanctions financières pour le propriétaire.

Les logements exclus du champ d’application du DPE

Certains types de logements sont exemptés de l’obligation de réaliser un DPE. Il s’agit notamment des logements occupés moins de **4 mois** par an (résidences secondaires occasionnelles), des bâtiments indépendants dont la surface de plancher est inférieure à **50 m²**, et des bâtiments classés monuments historiques, qui sont soumis à des règles spécifiques en matière de rénovation et de conservation.

De plus, les locaux d’activité (bureaux, commerces, etc.) ne sont pas soumis à l’obligation de DPE, sauf s’ils sont destinés à l’habitation. Il est important de vérifier si votre logement entre dans l’une de ces catégories pour savoir si le DPE est obligatoire ou non. En cas de doute, il est conseillé de se renseigner auprès d’un professionnel du **diagnostic immobilier**.

Par exemple, un studio de **45 m²** loué à un étudiant pour **9 mois** par an est soumis à l’obligation de DPE. En revanche, une maison de vacances de **40 m²** occupée uniquement pendant les mois d’été n’est pas concernée. Ces exemples illustrent la complexité de la réglementation et la nécessité de se tenir informé des évolutions législatives.

Situations où l’augmentation de loyer reste possible malgré l’absence de DPE

Dans certains cas, l’**augmentation du loyer** reste possible même en l’absence de DPE. C’est notamment le cas si le bail a été signé avant l’entrée en vigueur des nouvelles restrictions liées aux DPE et aux **passoires thermiques**. La date de signature du bail est donc un élément déterminant pour apprécier la légalité de l’augmentation.

De plus, si l’augmentation est strictement limitée à la révision annuelle basée sur l’IRL, et qu’il n’y a pas de volonté de rattraper un loyer sous-évalué, l’absence de DPE n’est généralement pas un obstacle. Cependant, il est important de vérifier les conditions spécifiques de votre **bail locatif** et de la **réglementation en vigueur**, car des clauses particulières peuvent s’appliquer.

Enfin, en cas de vente du bien loué, la loi protège le locataire avec le maintien du bail et des conditions initiales. Le nouveau propriétaire ne peut pas augmenter le loyer, sauf dans les conditions prévues par la loi (révision annuelle, travaux d’amélioration). Cette protection vise à garantir la stabilité du **marché locatif** et à éviter les **augmentations abusives de loyer**.

Première étape : la négociation à l’amiable

La première étape consiste à tenter de négocier à l’amiable avec votre propriétaire. Envoyez-lui une lettre recommandée avec accusé de réception, lui rappelant la réglementation en vigueur et lui expliquant pourquoi vous estimez que l’**augmentation est illégale**. Soyez précis et argumenté dans votre courrier, en citant les articles de loi pertinents.

Fournissez des preuves de l’absence de DPE valide (capture d’écran de l’annonce, témoignages, etc.). Proposez une solution amiable, comme renoncer à l’augmentation ou réaliser un DPE aux frais du propriétaire. La négociation à l’amiable est souvent la solution la plus rapide et la moins coûteuse, et permet de préserver de bonnes relations avec votre propriétaire.

Dans votre lettre, vous pouvez mentionner l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, qui encadre les augmentations de loyer et les obligations du propriétaire en matière de DPE. Citer des références légales peut renforcer votre position et inciter le propriétaire à reconsidérer sa décision. N’hésitez pas à consulter un **avocat spécialisé en droit immobilier** pour vous aider à rédiger votre courrier.

La saisine de la commission départementale de conciliation (CDC)

Si la négociation à l’amiable échoue, vous pouvez saisir la **Commission Départementale de Conciliation (CDC)**. La CDC est un organisme qui a pour mission de faciliter le règlement des litiges entre locataires et propriétaires, en proposant une médiation et en tentant de trouver un accord. Sa saisine est gratuite et constitue une étape obligatoire avant de saisir le tribunal judiciaire.

Pour saisir la CDC, vous devez adresser un courrier à la commission compétente pour le lieu de situation du logement, en y joignant les documents suivants : copie du bail, copie de la lettre envoyée au propriétaire, copie de la réponse du propriétaire (si vous en avez une), et tout autre document pertinent (DPE, factures, etc.). Veillez à respecter les délais de saisine, qui sont généralement de quelques mois.

La CDC convoquera le locataire et le propriétaire à une séance de conciliation. Si un accord est trouvé, il sera consigné par écrit et aura la même valeur qu’une décision de justice. Si aucun accord n’est trouvé, la CDC vous délivrera un procès-verbal de non-conciliation, qui vous permettra de saisir le tribunal judiciaire. Ce document est indispensable pour engager une action en justice.

L’action en justice : le recours au tribunal judiciaire

En dernier recours, si la conciliation a échoué, vous pouvez saisir le **tribunal judiciaire**. Cette action est plus complexe et plus coûteuse, il est donc conseillé de se faire assister par un avocat spécialisé en **droit immobilier**. Le tribunal compétent est celui du lieu de situation du logement. Il est important de bien préparer votre dossier et de réunir toutes les preuves nécessaires.

Pour saisir le tribunal judiciaire, vous devez constituer un dossier solide avec des preuves et des arguments juridiques. Vous devez notamment prouver que l’**augmentation du loyer** est illégale en raison de l’absence de DPE ou de la non-conformité du logement aux normes de performance énergétique. Vous pouvez également demander des dommages et intérêts pour le préjudice subi.

Le tribunal judiciaire examinera votre dossier et celui du propriétaire, et rendra une décision. Si le tribunal vous donne raison, il pourra ordonner au propriétaire de rembourser les sommes indûment perçues et de respecter la réglementation en vigueur. Il pourra également prononcer des sanctions financières à l’encontre du propriétaire.

Autres pistes : aides juridiques et associations de consommateurs

Si vous avez des difficultés financières pour faire face aux frais de justice, vous pouvez bénéficier d’une **aide juridique gratuite**. Renseignez-vous auprès de votre mairie ou de votre conseil départemental pour connaître les conditions d’attribution de cette aide. L’aide juridique peut prendre en charge tout ou partie des frais d’avocat et des frais de justice.

Vous pouvez également vous rapprocher des **associations de consommateurs** spécialisées dans le logement. Ces associations peuvent vous informer sur vos droits et vous accompagner dans vos démarches. Elles peuvent également vous aider à constituer votre dossier et à négocier avec votre propriétaire. De nombreuses associations proposent des consultations gratuites.

Par exemple, l’association CLCV (Consommation Logement Cadre de Vie) propose des permanences juridiques gratuites et peut vous conseiller sur les aspects juridiques de votre litige. D’autres associations, telles que l’ADIL (Agence Départementale d’Information sur le Logement), peuvent vous fournir des informations sur la réglementation en matière de **location immobilière** et de **DPE**.

Conseils aux locataires :

• Vérifiez la présence et la validité du DPE avant de signer un bail. Assurez-vous que le DPE est récent et réalisé par un professionnel certifié.
• Demandez une copie du DPE au propriétaire et prenez le temps de l’analyser. N’hésitez pas à poser des questions si vous avez des doutes.
• Soyez vigilant sur les annonces de location et les mentions obligatoires, notamment la classe énergétique du logement.
• Renseignez-vous sur vos droits et les recours en cas d’**augmentation illégale**. Ne restez pas passif si vous estimez que vos droits sont bafoués.
• Conservez précieusement tous les documents relatifs à votre location (bail, quittances de loyer, courriers, etc.). Ces documents peuvent être utiles en cas de litige.

Il est important de noter que, selon une étude récente, près de **30%** des locataires ne connaissent pas leurs droits en matière de **DPE** et d’**augmentation de loyer**. Il est donc essentiel de s’informer et de se faire accompagner si nécessaire. Les associations de consommateurs peuvent vous aider à mieux comprendre vos droits et à faire valoir vos intérêts.

Conseils aux propriétaires :

• Faites réaliser un DPE par un professionnel certifié et assurez-vous qu’il est conforme à la réglementation en vigueur.
• Respectez la réglementation en matière d’**augmentation de loyer**. Ne tentez pas d’augmenter le loyer de manière illégale, car vous vous exposez à des sanctions.
• Entreprenez des **travaux de rénovation énergétique** pour améliorer la performance du logement et pouvoir augmenter le loyer (si nécessaire). Ces travaux peuvent également valoriser votre bien et le rendre plus attractif.
• Privilégiez la communication et la transparence avec le locataire. Expliquez-lui les raisons de l’augmentation du loyer et répondez à ses questions.
• Tenez-vous informé des évolutions législatives en matière de DPE et de location. La réglementation est en constante évolution, il est donc important de rester à jour.

Il est important de noter que, selon une enquête récente, près de **40%** des propriétaires ne sont pas conscients des nouvelles obligations en matière de **DPE** et de **passoires thermiques**. Il est donc crucial de se former et de se faire accompagner par des professionnels pour éviter les erreurs et les sanctions. Les ADIL peuvent vous fournir des conseils gratuits et personnalisés.